전세사기로 인한 피해자들의 고통을 덜고 주거 안정을 도모하기 위해 제정된 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’의 주요 내용과 지원 대책에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 법은 전세사기 피해자들에게 다양한 지원을 제공하여 그들의 권리를 보호하고 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 돕는 것을 목표로 합니다.
전세사기는 많은 서민들의 주거 안정을 위협하는 심각한 사회 문제입니다. 이 특별법은 피해자들을 위한 포괄적인 지원 체계를 마련함으로써 그들의 경제적, 심리적 부담을 경감시키고 새로운 출발을 할 수 있는 기회를 제공합니다. 이제 법의 주요 내용과 지원 정책에 대해 상세히 살펴보겠습니다.
특별법 지원대상
전세사기 피해자 등 결정을 위한 4가지 요건은 다음과 같습니다:
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
- 임차권등기를 마친 경우도 인정됩니다.
- 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
- 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능합니다.
- 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등이 해당됩니다.
- 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우
- 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입한 경우 등이 해당됩니다.
이 4가지 요건을 모두 충족한 신청 임차인은 특별법상 규정하는 모든 지원을 받을 수 있습니다.
그러나 일부 요건만 충족하는 경우에도 제한적인 지원이 가능합니다:
- 2번과 4번 요건을 충족한 신청 임차인: 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능 (경·공매 특례 없음)
- 1번, 3번, 4번 요건을 충족한 신청 임차인: 특별법상 조세채권안분 지원 가능
<표 1: 지원대상 요건 및 가능한 지원>
| 충족 요건 | 가능한 지원 |
|---|---|
| 1, 2, 3, 4 모두 충족 | 모든 지원 가능 |
| 2, 4 충족 | 일반 금융지원, 긴급복지지원 |
| 1, 3, 4 충족 | 조세채권안분 지원 |
다만, 다음과 같은 경우에는 지원 대상에서 제외됩니다:
- 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우
- 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우
- 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우
신청방법
전세사기피해자 결정 신청은 2023년 6월 1일부터 시행되었습니다. 신청 대상은 전세사기 피해로 인해 특별법상 피해지원을 희망하는 임차인입니다.
신청 장소는 임차인 주민등록상 거주(피해주택) 소재지 관할 시·도입니다. 만약 거주지를 이전한 경우에는 피해주택 지역 관할 시·도에서 신청이 가능합니다.
제출서류는 다음과 같습니다:
- 결정 신청서 (필수)
- 임대차계약서 사본 1부 (필수)
- 주민등록표 초본 1부 (신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당)
- 개인정보 수집 및 이용 동의서 (접수처에서 서식 제공됨)
- 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부 (해당 시)
- 경매·공매개시 관련 서류 사본 (해당 시)
- 집행권원 (판결정본, 지급명령, 공정증서 등) (해당 시)
- 임차권등기 서류 (등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등) (해당 시)
<표 2: 제출서류 목록>
| 구분 | 서류 |
|---|---|
| 필수 서류 | 결정 신청서, 임대차계약서 사본 |
| 조건부 필수 | 주민등록표 초본 (행정정보공동이용 미동의 시) |
| 해당 시 제출 | 개인정보 동의서, 파산/회생 결정문, 경매/공매 서류, 집행권원, 임차권등기 서류 |
주의: 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)은 반드시 지참해야 합니다.
지원대상 결정 절차
지원대상 결정 절차는 다음과 같이 진행됩니다:
- 신청: 피해 임차인이 관할 광역시·도에 신청합니다.
- 접수·조사: 광역시·도에서 접수 후 조사를 진행합니다. 이 과정은 신청일로부터 30일 이내에 완료됩니다.
- 피해자결정 및 결과(결정문) 송달: 국토부(위원회)에서 피해자 결정을 하고 결과를 임차인에게 송달합니다. 이 과정은 안건상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 완료됩니다.
- 지원혜택신청: 임차인이 관련 기관에 지원 혜택을 신청합니다.
결과에 이의가 있는 신청인은 송달일로부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다. 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 재심의결과를 통보합니다.
<표 3: 지원대상 결정 절차 및 소요 기간>
| 단계 | 주체 | 소요 기간 |
|---|---|---|
| 신청 | 피해 임차인 | – |
| 접수·조사 | 광역시·도 | 신청일로부터 30일 이내 |
| 피해자결정 및 결과 송달 | 국토부 (위원회) | 안건상정 후 30일 이내 (15일 연장 가능) |
| 지원혜택신청 | 임차인 | – |
지원 정책
특별법에 따른 지원 정책은 크게 다섯 가지 영역으로 나눌 수 있습니다:
1) 경·공매 절차 지원
- 경·공매 유예·정지: 거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청하는 경우 관계기관에서 조치합니다.
- 경·공매 대행 지원 서비스: HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70% 지원합니다.
- 경·공매 우선매수권 부여: 피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한을 부여합니다.
- 기존 임차주택을 공공임대로 제공: 전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급합니다.
- 조세채권 안분: 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수하여 피해자의 원활한 경·공매를 지원합니다.
2) 신용 회복 지원
전세사기 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예를 지원합니다. 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련했습니다. 이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입·전세자금 대출이 가능해집니다.
3) 금융 지원
- 최우선변제금 무이자 전세대출: 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출합니다.
- 구입·전세자금 지원: 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 주택구입자금 대출을 지원합니다.
<표 4: 구입·전세자금 지원 비교>
| 구분 | 디딤돌 대출 내 전용상품 | 특례보금자리론 |
|---|---|---|
| 소득/한도 | 7천만원 이하 / 4억원 | 제한 없음 / 5억원 |
| 금리 | 소득별 1.85~2.70% | 3.65~3.95% (우대형 기준) |
| 만기 | 최장 30년 | 최장 50년 |
| 거치기간 | 최대 3년 | 최대 3년 |
4) 긴급 복지 지원
전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비· 의료비 등을 지원합니다.
<표 5: 긴급복지지원 내용 (4인 가구 기준, 2023년)>
| 구분 | 지원 내용 |
|---|---|
| 생계지원 | 162만원/월 (최대 6개월) |
| 의료지원 | 1회 300만원 이내 |
| 주거지원 | 월 66만원 (최대 12개월) |
| 교육지원 | 고등 21만원 (분기별, 최대 4분기) |
5) 심리상담 지원
전세피해 임차인(및 직계 존비속)을 대상으로 심리상담 전문가가 3회 유선/방문 상담을 실시합니다.
특별법 적용기간
이 특별법은 법 공포 후 즉시 시행되며(일부 규정은 1개월 내 시행), 시행 후 2년간 유효합니다. 이는 통상의 임대차계약 기간을 고려한 것입니다.
- 전세피해확인서를 통한 지원대책 (기존)
특별법 외에도 전세피해확인서를 통해 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다:
1) 무료 법률지원
HUG 홈페이지를 통해 변호사, 법무사, 공인중개사의 무료 방문·전화 상담을 예약할 수 있습니다. 이는 전세 피해자들이 법적 문제에 대해 전문가의 조언을 받을 수 있는 좋은 기회입니다.
2) LH · 지방도시공사 긴급주거지원
- 신청자격: 전세피해자 중 주거지원사유가 확인되는 자 (주거지원사유: 경·공매 낙찰 퇴거, 비정상계약으로 퇴거, 직선거리 40km 이상 이사 예정 등)
- 지원기간: 6개월 거주 가능 (최대 2년)
- 지원금액: 월 임대료는 시세의 30% 수준 (무보증금, 6개월분 또는 1개월분 임대료 선납 중 선택 가능)
- 대상자 선정: 신청자격 요건을 충족하는 자에 한하여 거주 지역, 세대 구성원 수, 기존거주지 전용면적 등을 고려하여 지자체에서 최종 심사 후 배정
이 지원은 전세 피해로 인해 갑작스럽게 주거 문제에 직면한 피해자들에게 임시 거처를 제공하여 주거 안정을 돕는 중요한 역할을 합니다.
3) 기금저리대출 (버팀목전세대출)
- 신청자격: 전세피해자 중 소득·자산기준을 만족하는 무주택자 (소득기준: 부부합산 총소득 7천만원 이하, 자산기준: 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하)
- 지원기간: 2년 (4회 연장, 최장 10년)
- 대상주택: HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 3억원 이하 (전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡)
- 대출한도: 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액
- 대출금리: 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1%
이 대출 지원은 전세 피해자들이 새로운 거처를 마련하는 데 필요한 자금을 저리로 제공하여 경제적 부담을 덜어줍니다.
4) 대환대출 (버팀목전세대출)
- 신청자격:
- 계약기간 종료 후 1개월이 지난 전세피해자 중 다음 기준을 충족하는 무주택자
- 추가피해요건: 우선변제권 침탈, 임대인 사망, 형사 고소, 경·공매 개시 등
- 소득기준: 부부합산 총소득 7천만원 이하
- 자산기준: 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하
- 지원기간: 6개월 (대출보증기관의 연장 기준에 따라 연장)
- 대출한도: 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액
- 대출금리: 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1%
대환대출은 기존의 고금리 대출을 저금리 대출로 전환할 수 있게 해주어 전세 피해자의 이자 부담을 크게 줄여줍니다.
5) 무이자대출
- 신청자격:
- 지원대상 중 기초생활수급권자, 한부모가족, 차상위계층이거나 소득기준을 만족하는 무주택자
- 소득기준: 부부합산 연소득 3천만원 이하 (1인 가구 포함)
- 지원기간: 최대 25개월 (임대차계약 1년 이상, 만기 일시상환) / 지원 종료 후 본인 이자 부담 하에 대출 연장 가능
- 대상주택: HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 1.25억원 이하
- 대출한도: 최대 1억원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액
- 지원금액:
- 대출금액에 대한 25개월 이자 전액 (본인 부담 이자 없음)
- HUG 전세금안심대출보증 가입에 따른 보증료 전액 (신청인 선납 후 정산 지원)
무이자대출은 특히 저소득층 전세 피해자들에게 큰 도움이 됩니다. 이자 부담 없이 새로운 거처를 마련할 수 있는 기회를 제공합니다.
<표 6: 대출 지원 비교>
| 구분 | 기금저리대출 | 대환대출 | 무이자대출 |
|---|---|---|---|
| 대출한도 | 2억 4천만원 | 2억 4천만원 | 1억원 |
| 금리 | 1.2% ~ 2.1% | 1.2% ~ 2.1% | 무이자 |
| 기간 | 최장 10년 | 6개월 (연장 가능) | 25개월 |
| 소득기준 | 7천만원 이하 | 7천만원 이하 | 3천만원 이하 |
이러한 다양한 지원 정책들은 전세사기 피해자들이 경제적, 주거적 어려움을 극복하고 안정적인 생활을 재건할 수 있도록 돕는 중요한 역할을 합니다. 각 지원 정책은 피해자의 상황과 필요에 따라 선택할 수 있으며, 복합적으로 활용할 수도 있습니다.
주의: 전세피해자 중 (1) 계약기간 종료 후 1개월 이상 지난 자, (2) 임차물건이 경·공매 낙찰된 자인 경우 확인서 신청·발급 절차를 생략할 수 있습니다. 관련 증빙서류를 구비하여 지정된 은행에 바로 대출 신청이 가능합니다.
이러한 종합적인 지원 체계를 통해 전세사기 피해자들은 법률 상담부터 주거 지원, 금융 지원, 그리고 심리 상담까지 다각도의 도움을 받을 수 있습니다. 이는 피해자들이 어려운 상황을 극복하고 새로운 시작을 할 수 있는 기반을 제공합니다.
전세사기 피해는 단순히 경제적 손실에 그치지 않고 피해자의 삶 전반에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 종합적인 지원 정책은 피해자들의 재기를 돕고 사회 안전망을 강화하는 데 중요한 역할을 합니다. 또한, 이러한 정책들은 전세사기를 예방하고 건전한 주택 임대차 시장을 조성하는 데도 기여할 것으로 기대됩니다.
전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 전세사기로 인한 피해자들의 고통을 덜고 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 돕는 중요한 법안입니다. 이 법을 통해 다양한 지원 정책이 마련되어 피해자들의 권리를 보호하고 새로운 출발을 할 수 있는 기회를 제공합니다. 피해자들은 이러한 지원 정책을 적극 활용하여 어려운 상황을 극복하고 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있기를 희망합니다.